Abschreibung (AfA) bei Immobilien

Wer in Immobilien investiert, sollte die steuerlichen Vorteile der Absetzung für Abnutzung (AfA) kennen. Gerade in Städten wie Biberach, Ulm oder Memmingen, wo Immobilienwerte kontinuierlich steigen, bietet die AfA ein wichtiges Instrument, um die Steuerlast zu reduzieren und die Rendite langfristig zu verbessern.

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Dahinter steckt die Idee, dass Gebäude durch Nutzung und Alter an Wert verlieren. Diesen Wertverlust können Eigentümer steuerlich geltend machen, indem sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre verteilt abschreiben. Wichtig: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Wert des Grundstücks.

Wie hoch die jährliche Abschreibung ist, hängt vom Baujahr der Immobilie ab.

• Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, liegt die AfA bei 2,5 Prozent pro Jahr. Die Kosten können also über rund 40 Jahre abgeschrieben werden.
• Bei Immobilien, die zwischen 1925 und Ende 2022 gebaut wurden, gilt ein Satz von 2,0 Prozent pro Jahr mit einer Nutzungsdauer von etwa 50 Jahren.
• Neubauten ab 2023 dürfen mit 3,0 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden - hier ist die Nutzungsdauer auf 33 Jahre verkürzt.

Damit haben Investoren in modernen Neubauten seit 2023 die Möglichkeit, ihre Kosten schneller steuerlich geltend zu machen.

Neben der linearen Abschreibung gibt es auch Sonderabschreibungen, die insbesondere im Mietwohnungsbau genutzt werden können. Mit ihnen lassen sich bis zu 5 Prozent zusätzlich pro Jahr ansetzen - ein großer Vorteil für Investoren, die in Regionen mit hoher Nachfrage wie Ulm oder Memmingen bauen oder modernisieren.

Neu hinzugekommen ist die Möglichkeit einer degressiven AfA, bei der die Abschreibungsbeträge am Anfang höher sind und im Laufe der Jahre sinken. Das bringt besonders in den ersten Jahren steuerliche Entlastung und verbessert die Liquidität.

Wer die AfA nutzen will, sollte strukturiert vorgehen:

• Kaufpreis aufteilen - Der Grundstücksanteil muss vom Gebäudewert getrennt werden, da nur der Gebäudewert abschreibbar ist.
• AfA-Satz ermitteln - Abhängig vom Baujahr wählt man den passenden Prozentsatz.
• Berechnung durchführen - Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro ergibt sich bei 2 Prozent AfA ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 6.000 Euro. Bei Neubauten ab 2023 mit 3 Prozent steigt dieser auf 9.000 Euro pro Jahr.
• Steuerlich ansetzen - Die AfA wird im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung angesetzt und wirkt sich sofort im Steuerjahr aus.

Die Region zwischen Biberach, Ulm und Memmingen zählt zu den wirtschaftlich starken Standorten in Süddeutschland. Durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und stabile Mietmärkte sind Immobilien hier sehr gefragt. Mit der AfA lassen sich Investitionen steuerlich optimal nutzen.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Mehr Netto vom Brutto, da die Steuerlast sinkt. Für Eigennutzer, die später vermieten möchten, schafft die AfA zusätzliche Planungssicherheit. Besonders spannend sind die neuen Sätze für Neubauten ab 2023, die in wachsenden Städten wie Biberach oder Ulm echte Renditevorteile bringen.

Die AfA ist ein unverzichtbares Werkzeug für alle, die in Immobilien investieren. Ob klassische lineare Abschreibung, degressive AfA oder Sonderabschreibungen – wer die Regeln kennt, kann bares Geld sparen. In den Immobilienmärkten von Biberach, Ulm und Memmingen eröffnet die AfA nicht nur steuerliche Vorteile, sondern macht Investitionen langfristig noch attraktiver.